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Buongiorno.
Chiedo a voi più esperti di me un consiglio in quanto mi appresto a prendere in affitto un appartamento per la prima volta nella mia vita e quindi in materia sono quasi a zero.
Cominciamo:
1. mi sono stati proposti due tipi di contratto, 4+4 oppure transitorio (che mi sembra di capire essere di 18 mesi rinnovabile per altri 24 mesi), quali sono i pro e i contro?
2. ho letto che per il contratto 4+4, il proprietario può chiedere un aumento di canone Istat non superiore al 75%, cosa significa? Quale potrebbe essere l'aumento massimo su un canone iniziale di 400 euro? E quando può essere applicato l'aumento, dopo i 4 anno oppure ogni anno? Questo vale anche per il contratto transitorio?
3. ai fini ISEE e mod.730, per me inquilino, qual è il migliore dei due contratti? C'è differenza? Avrei interesse in merito per diverse agevolazioni (tasse universitarie, abbonamenti mezzi pubblici, ecc.).
4. l'appartamento è disponibile già da oggi, ma io vorrei prenderlo in affitto da marzo oppure aprile, c'è una soluzione per bloccare l'appartamento ad esempio con una caparra oppure un affitto ridotto e cominciare a pagare l'affitto "pieno" da marzo/aprile? Si può chiedere una cosa del genere nella proposta d'affitto visto che io fino a maggio non occuperò l'appartamento?
5. quali sono per voi le cose sia fisiche che burocratiche più importanti da controllare prima di prendere in affitto un appartamento?

Vi sarei davvero grato se mi deste dei consiglio in quanto la prossima settimana dovrei fare la proposta d'affitto.

Saluti
Giulio

Ti rispondo per punti.

1) Il contratto 4+4 ti offre determinate agevolazioni, il transitorio no. Ad esempio a seconda della tua età e del tuo reddito, puoi scaricare parte dell'affitto sulla dichiarazione dei redditi. Se non erro il transitorio non supporta la residenza del locatario nell'appartamento (mentre con il 4+4 puoi spostare la tua residenza). Che io sappia il transitorio standard dura 12 mesi con possibilità di rinnovo, ma senza tacito rinnovo. Poi sono possibili tutte le combinazioni che ti pare, 24, 36 mesi, 20 anni, purchè il contratto sia valido.
Il 4+4 ti garantisce otto anni di tranquillità a meno che il padrone di casa non debba vendere casa (l'unico caso in cui ti può chiedere di andar via, con preavviso di 6 mesi). Va pagata l'imposta annuale di registro che si divide equamente tra locatore e locatario(si può pagare in una volta all'inizio oppure anno per anno. L'imposta di registro è pari al 2 % del canone annuo). Il transitorio comporta meno oneri economici ma non ti dà la sicurezza di rimanere così a lungo in casa. Allo scadere il proprietario ti può mandar via allo scadere del contratto.

2) Il 4+4 o meglio conosciuto come contratto equo canone prevede che il locatore possa chiedere un aumento del 75% del gettito istat dell'anno precedente. Ovvero a fine anno l'istat dice che l'aumento del costo della vita per quell'anno è stato del 2%. Il tuo padrone di casa quindi può chiederti di aumentare il canone del 75% del gettito istat(il 2%). Quindi ipotizzando un affitto di 1000 euro al mese, il proprietario può chiederti 15 euro di aumento (il 75% del 2% è l'1.5% . l'1.5% di 1000 è 15).
L'anno successivo l'aumento si ricalcola sul nuovo totale e non su 1000 euro.

3) Come ti ho scritto nel punto 1, fino a due anni fa c'era uno sgravio per gli affitti e i giovani sotto i 30 anni. Non so se sia ancora in vigore.
Tasse universitarie e mezzi pubblici non c'entrano nulla con l'affitto di casa, a meno che non si facciano zozzerie con le residenze e gli stati di famiglia...........

4) Paga l'affitto per i mesi che mancano tra adesso e quando ci entri. Perchè il proprietario dovrebbe rinunciare a due mesi d'affitto se ha qualcuno che entrrebbe già adesso?????

5) In genere quando si entra in appartamento questo viene consegnato imbiancato. Se è così, al termine dovrai riconsegnarlo imbiancato, altrimenti no. In ogni caso foto a tutte le pareti (da condividere con il padrone di casa), elenco degli oggetti presenti nell'appartamento al momento della consegna controfirmato da entrambe le parti (anzi, se inserito nel contratto ancora meglio).
Controlla bene lo stato degli elettrodomestici, perchè se si scassano la riparazione è a carico tuo (diversamente dalle dotazioni fisse presenti in appartamento, rubinetti, porta di casa, la cui riparazione è sempre a carico del padrone di casa). Controlla bene in generale i danni preesistenti nell'appartamento, in modo tale che non ti vengano imputati al momento dela scadenza del contratto.